胆大
招财大牛猫 2022-07-15 21:40
最近的烂尾楼话题持续霸榜热搜，有一些读者留言表示不理解，因为房价卖的那么贵，为什么开发商还会没钱建房子？

那首先就要了解一下你买房资金都去哪了，简单讲就是开发商并没有大家想象的那么挣钱。比如A股房地产公司去年公布的财报数据显示，毛利润是18.7%，而净利润率是8.2%。

也就是说你花100万买房，开发商大概就赚8.2万。

大部分的钱支付了拍地成本和各类税费，大概占总额的50-60%，这个比例在小城市会低一些，在大城市则会高一些。政府拿到拍地收入后会增加在新建市区的各种基建投资，完善相关市政配套，另外还要给公务员发薪水。

其余的钱要支付建筑成本，支付市场营销成本，支付资金财务成本。前两项大家好懂，最后一项财务成本我解释一下。

前面说了地产行业8.2%的净利润率，和制造业比都显得寒碜，而且一个项目的周期都是好几年，周转率很低，如果地产公司只靠自有资金经营开发能挣个屁钱，都去喝西北风了。

所以几乎所有的地产公司都会选择上杠杆，向银行借钱，向机构借钱，这部分借的钱通常要给12-18%的年利率，过去十几年有很多信托产品可以支付10-12%的年息，都是要摊到房价里的。

当然了，有因必有果，现在房地产行业发生大面积的信用风险，这些借钱的银行和机构也是陷的最深的，比如恒大那2万亿，一大半债主都是银行，另外今天我还在热搜上看到新闻，中信信托有57亿的产品无法兑付，也是投的房地产。

……

所以老百姓觉得房价贵，房地产公司很有钱，其实是一种假象。

真实的房地产公司本质上就是一家金融公司，从外面借了大量的钱，然后管理和推进多个项目落地执行。虽然一个项目的利润率只有8.2%，但用借来的钱同时搞10个项目，就相当于赚了82%。

但这么经营相当于是在高倍杠杆上走钢丝，现金流健康的时候大赚特赚，但如果遇到信贷收紧，从银行那里借不到新的钱，那就疯了。

拖欠上游供应商的资金这个就不提了，基本操作，然后会考虑降价甩卖房子，但降的多了会被地方政府维稳制止，还要承受早期业主的怒火，压力山大。

再接着，就是挪用预售楼盘的资金，拆东墙补西墙，等到东墙没钱开不出施工队的工资，项目就烂尾了。

本来照理说每一个项目的资金都应该财务隔离，并进行相应的监管，地产公司只有在完成不同阶段的施工目标后才能解锁资金，但实际操作中并没有那么规范，利用各种灰色套路提前把钱都挪走了。

基本上就是这个样子，根源上还是杠杆惹的祸，其实金融领域你能见到的90%的事故，都是杠杆引起的。

可能有读者看了以后就来气，杠杆，杠杆，杠杆，又是杠杆，做地产的这帮人都这么有钱了为什么还要上那么大的杠杆？其实这么问是搞错因果了，应该是如果没有那么大的杠杆，他们就不会那么有钱。

“要我看，清华北大，不如胆大。”

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精选留言

花满楼
清华北大，不如胆大[强]

招财大牛猫
(作者)
说这话的老王，前几年因为被抽贷，被迫割肉给了老孙，文旅资产半价甩卖，现在看反而逃过一劫。反倒是当时捡便宜的老孙，现在雷的焦头烂额。所以老王这人命还是不错的。

依然
来自海南
喜欢的人像高位套现一样毫不留情的对我清仓走人了怎么办

招财大牛猫
(作者)
把自己包装的更精致，然后吸引下一个股东入驻。向前走，不要老是回头。

风倾云澹
来自广东
地产从业者默默的看着那些声明断贷的楼盘，真的百感交集:
用自己的下半生，去赌政府买单，哎。
其实还是选择出了问题，尤其是18/19年高位，高利息，高杠杆买小地产的那些业主，

招财大牛猫
(作者)
中国的传统是法不责众，你不是孤身走暗巷，而是万人走暗巷，站不站在光里都无所谓了。

Alvin启程
来自浙江
一个项目的利润率只有8.2%，但用借来的钱同时搞10个项目，就相当于赚了82%。
这个相乘似乎不太严谨哦大屁股

招财大牛猫
(作者)
确实不严谨，但写公众号表达追求简洁，粗糙一点无所谓，我难道还列个公式，计算相较于本金比例实际盈利多少，一点一点算出来嘛，你们直接看烦了。

C.W
认真思考的人不多，都想当然的以为房价一路上涨是开发商推波助澜并把钱赚走了[憨笑]，

招财大牛猫
(作者)
还有更逗的把高房价都归咎到中介头上，也不想想中介都是些什么人，都是社会底层的泥腿子出身居多，中国房价这么大的锅他们背得起吗？

Spring
来自北京
那要是这个利润率，地产公司在足球上投的钱就有点太多了

招财大牛猫
(作者)
地产投足球根本就没想过挣钱，完全就当品牌宣传，另外还能促进和地方政府的政商关系。你们看房地产不行了，中超就完蛋了，冠军队解散，一大半发不出工资，中国地产联赛早死早超生。

庸而不烦（中国邮政）
来自山东
那最后会不会真的就不用还房贷了？

招财大牛猫
(作者)
不知道，看这件事的综合博弈最终会是什么结果。一个人断供是这个人的问题，1万个人断供，问题就复杂了。

夏小白
来自上海
今天地产全面杀跌是担心取消预售？预售有可能被禁止么

招财大牛猫
(作者)
预售制大概率要调整，开发商的现金流可能会更加紧张，至于增加的财务成本以后摊给谁，还要看谁在这条链上最弱势。

Tony
来自北京
应该说“房地产公司有钱，是一种不应该出现的，由于监管不严造成的现象。”而不是说假象，恒大炫富的那堆钱都是怎么来的，怎么用的，本来不该这么有钱吧？

招财大牛猫
(作者)
那都不是他们自己的钱啊，借了2万亿，以为自己很有钱是一种错觉。

ray
来自北京
台州府城文化旅游区成5a景区了

招财大牛猫
(作者)
我看临海的公众号上发了，恭喜呢，欢迎大家来我的家乡玩，江南古长城爬一爬还是不错的，是我小学的时候全市人民捐钱修葺过的，你们爬的时候脚下踩的就有我当时的一份零花钱😂

叶问
来自广东
房地产公司没钱，但房地产从业者应该都挺挣钱的吧

招财大牛猫
(作者)
以前还不错，现在都要喝西北风去了。

普通人
来自江苏
大屁猫今天怎么不谈股市了？改聊房子了，今天股市急转直下后面危险了。

招财大牛猫
(作者)
早该调整了，中证6500的时候我预过警，也减过仓，等后面跌到6000我再买。

Yao.W
来自北京
58 据说北京也有要动态停贷的新盘了？

招财大牛猫
(作者)
北京这边有一个泰禾的北京院子项目，好像早几年就雷了，当时我们小区有好几个邻居买了，大呼坑爹，但不是最近这一波的事。近期北京项目我不清楚。

crimsonking
来自上海
泰禾在崇明的项目也雷，好像叫大城小院。这家公司不是已经ST很久了么，为什么还有人敢买他们的项目

招财大牛猫
(作者)
泰禾是房地产行业早期雷掉的公司，那个时候大环境还是比较健康的。泰禾的院子系列是高端盘，2000-3000万的别墅，口碑不错，所以有些改善型需求就上了。但我当时就觉得泰禾有问题，因为它们当时借的美元债利息都18%了。

Joy
来自北京
今天为什么期指07合约尾盘都那么高的升水？

招财大牛猫
(作者)
今天是7月份的第三个周五，所以今天是结算了。结算价是按照最后2个小时的算数平均价，并不是收盘价计算，所以如果尾盘下跌的话，ic2207是不会跟着下跌的。这个有点复杂，改天我详细讲解。

水
来自云南
弱势群体只有接盘小散了，股市楼市都一样，双散合一的才是弱中之王——DUANG

招财大牛猫
(作者)
先把钟敲了，我再去前台看看剩几条，不够再加会班。大家周末愉快。[猪头][月亮]
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